| 外高桥：公司力不从心 仁恒11.9亿上海拿地 |
| 时间：08-08-02 16:27:24 作者：浙商私募网 |
在5月28日进行了上海项目推介会的两个月后，7月28日，原属上海外高桥(600648)保税区开发股份有限公司（下称外高桥公司）位于上海浦东的“森兰·外高桥”项目的A1-1、A1-2地块便易手于上海仁恒地产。
这也是今年上海第一次成功公开挂牌转让纯住宅用地。
然而这一备受关注的地块，从挂牌到竞标的整个过程中，虽然金地、万科、保利、招商、凯德等地产大佬都收到了竞标书，却没有作出反应，只有上海仁恒地产一家开发商参与竞标，并最终以11.9亿的出让底价获得该项目中的楔形绿地南块居住区地块使用权，楼板价7500元/平方米。
“主要是仁恒资金压力小。他们做的几个楼盘今年卖得都还不错，加上又有新加坡投资方的支持，所以才能在现金为王的市场逆市出击，拿到比较便宜的土地。”易居房地产研究院分析师林波认为。
地块高端市场定位
该转让地块是外高桥公司 “森兰·外高桥”项目的一部分。土地总面积约9.7万平方米，总建筑面积约15.8万平方米，容积率1.6-1.7。
“森兰·外高桥”项目位于外高桥新市镇的核心区域，整个项目地块分为北、中、南3块。北块规划建筑面积为100万平方米；中块为商业地产，建筑面积为40万平方米（其中包括一个大型公共绿地）；南块取名“sunpark”，计划建设国际高档公寓，建筑面积100万平方米左右。
据了解，浦东已规划在东沟、高桥、三林、高行、金张和北蔡一共开建五大楔形绿地，占地面积近6平方公里。计划在今年建成的东沟楔形绿地最受市场关注，此次转让的两幅地块便位于东沟楔形绿地西北角国际社区。
此外，这块地自身所具备的价值，也决定了它未来将有不错发展。地块旁边紧邻轨道交通6号线东靖路站，还有A20外环线高速公路，无论是自驾车还是公共交通，出行都十分便捷。
而与该地块邻近的楼盘的销售情况也十分被看好。
“与该地块邻近的楼盘——金地·未来目前的销售价格已经卖到15000元/平方米了。”林波表示，一般地产开发的安置、建筑成本约3000元/平方米，而仁恒地产一直专注于做高档公寓，这个项目即使其建筑、修饰成本达到4500元/平方米，比一般的楼盘建筑成本高1500元/平方米，也仍然有近3000元/平方米的利润。
“金地未来项目的成功销售也是对仁恒地产拿地信心的鼓舞。”长江实业一位策划专员表示，地块价格的基本走势是向上的，而森兰·外高桥区域也必将摆脱传统工业园区的形象，转变成高品质的国际社区，这也为项目的高端市场定位奠定了很好的基础。
收缩战线割爱
森兰·外高桥是外高桥公司正式运作的第一个住宅项目。公司自2006年开始“森兰·外高桥”的整体开发建设，经过一年多的前期工作，动拆迁、河流配套等基础设施也在逐步进行中。
外高桥公司2007年年报披露，截至2007年底“森兰·外高桥”项目商品房一期基本完成结构封顶，二期、三期、四期将在2008年全面开工。按公司计划，商品房的五期、六期也将在今年陆续开工。截至去年年底，外高桥公司在该项目上的总投资额达20亿元。
那么为何在推介项目两个月之后，在先期投资巨大而前景看好的情况下，外高桥公司便将其中的两幅土地转让了呢？
今年上海市场遭遇了地产寒流。林波向本报记者表示，在未来前景不明的情况下，即使是房产经验比较多的地产公司也面临着挑战，而做土地开发的公司进入一个经验相对缺乏的领域做房产开发，其风险也相应加大了。
“外高桥公司手中有很多土地，一直是做土地开发的。他们相当长一段时间内专注于做土地的动迁、安置，将毛地做成熟地后再推向市场。”林波认为，外高桥公司做房地产一级开发的经验并不多，对于操作一个大的项目也许有些力不从心。第一页
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